店址評估的“六把尺子”

現(xiàn)在許多經(jīng)營者在專賣店選址中，遇到了不少問題，由于選址不當(dāng)造成銷售業(yè)績無法攀升，甚至門可羅雀等問題。那么，如何選擇好專賣店的位置呢？做好備選中的評估還是很重要的！
　　
　　店址評估的“六把尺子”
　　
　　備選店址一旦確定，就需著手進(jìn)行評估。評估應(yīng)該具體，首先是要確定評估項目，其次是進(jìn)行定量化評估，最后做出相關(guān)分析并選定店址，這是一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程。評估項目應(yīng)視特許發(fā)展戰(zhàn)略而不定期，主要包括：店面結(jié)構(gòu)、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢六個方面。
　　
　　一、店面結(jié)構(gòu)
　　
　　店面結(jié)構(gòu)需要從兩方面評估：地理位置和競爭角度。
　　
　　從地理位置評估一個店址，應(yīng)該看它從地理位置出發(fā)，屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來評估店址的優(yōu)劣
　　
　�、偕虡I(yè)中心型店址，位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類商業(yè)、娛樂、服務(wù)設(shè)施林立，人流、車流度最大，店址的輻射力強(qiáng)，商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設(shè)。
　　
　�、跍�(zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動顧客數(shù)量很少，此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營。
　　
　�、劢纪庑偷曛�。是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址，其顧客少但固定，經(jīng)營成本最低。
　　
　�、芫用裥�區(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi)，為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營。
　　
　　另一方面，需要從競爭的角度出發(fā)，看店址屬于競爭型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。
　　
　�、俑偁幮偷曛�。指同一商圈內(nèi)有競爭對手存在。競爭對手有兩類：一是同類連鎖商店，來自這類對手的競爭壓力可謂最大；二是與本店有經(jīng)營交叉的商店，如百貨店、食品店、蔬菜店等。
　　
　�、诠铝⑿偷曛贰Ｕ�好與競爭型店址相對，商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對手存在。上述各類型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產(chǎn)價格又極其昂貴；競爭對手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者，且覓得合適的店址非常困難。
　　
　　二、交通狀況
　　
　　僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠，因為在同一個區(qū)域內(nèi)，一個連鎖店鋪可能會有好幾個開設(shè)地點可供選擇，但有些地點對某個連鎖店來說，是百分之百好的開設(shè)地點，而對另一種連鎖店來說，就不一定是最滿意的開設(shè)地點。因此，一個新設(shè)連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后，還要切實考慮多種影響和制約因素，作出具體設(shè)計地點的選擇。
　　
　　交通條件是影響連鎖店鋪選擇開設(shè)地點的一個重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。
　　
　　從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面在開設(shè)地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用。絕大多數(shù)購物中心設(shè)計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。規(guī)模較大的連鎖店必須有專用汽車停車場，面積較小的連鎖店可以不設(shè)專用停車場，但必須有自行車、三輪車停車場地。連鎖店鋪根據(jù)需要作出選擇。
　　
　　商品運至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運輸動脈能適應(yīng)貨運量的要求并便于裝卸，否則當(dāng)運貨費用明顯上升的情況下，會直接影響到經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。
　　
　　為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為的順利實現(xiàn)，對交通條件要作如下具體分析設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流越多，購買越方便。開設(shè)地點還要考慮客流來去方向而定，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主；選在鄰近市內(nèi)公共車站的位置，則以上車的客流為主。
　　
　　設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的連鎖店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是始終站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于始終站，有的始終站多于中途站。
　　
　　要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)，都會造成客流量在一定程度上的減少。
　　
　　三、競爭環(huán)境
　　
　　商店周圍的競爭情況對零售經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對商店開設(shè)地點的選擇時必須要分析競爭對手。一般來說，在開設(shè)地點附近如果競爭對手眾多，商店經(jīng)營獨具特色，將會吸引大量的客流，促進(jìn)銷售增長，增強(qiáng)店譽(yù)，否則與競爭對手相鄰而設(shè)，將難似獲得發(fā)展。
　　
　　當(dāng)然，作為零售店鋪的地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展前景的地方，這對經(jīng)營選購性商品的商店尤其如此。
　　
　　另外，當(dāng)?shù)曛分車�的商店類型協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對經(jīng)營產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了各自的銷售。
　　
　　四、顧客流量
　　
　　五、店面成本
　　
　　店面成本包括很多方面，具體來講，主要需要考慮以下幾個方面：建筑物的新舊程序與裝修成本，房地產(chǎn)價格與利用方式、利用期限，搬遷補(bǔ)償費，水電增容費，有無城建規(guī)劃限制等。
　　
　　房地產(chǎn)價格與利用方式、利用期限。這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種：一是租房；二是買房；三是買房地產(chǎn)；四是買地蓋房；此外，還可能通過聯(lián)營、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產(chǎn)漲價的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價格對銷售價格、投資回收期影響直接，而付款方式也會對實際價格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)作具體的定量測算。
　　
　　搬遷補(bǔ)償費。包括原有職工安置費。
　　
　　有無城建規(guī)劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件；是否位于規(guī)劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時建筑等。
　　
　　六、發(fā)展趨勢
　　
　　對店址發(fā)展趨勢的評估其實就是要分析城市規(guī)劃。商店的開設(shè)地點選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店；反之，有些地點從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經(jīng)營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其它建設(shè)或改造項目的規(guī)劃的前提下，作出最佳地點的選擇。最后，零售經(jīng)營者還要對商店未來效益進(jìn)行評估，主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù)；來店光顧的人數(shù)比例；光顧顧客中購物者的比例；每筆交易的平均購買量等。于是，零售經(jīng)營者就可做出商店的開設(shè)地點和商店設(shè)置后開業(yè)的決策了。
　　
　　編者寄語：
　　
　　開店，首先面對的問題就是選擇合適的地段，每位開店者都想找到一個理想中的“黃金地段”。評估就變的尤為重要。評估一家店址是否可取，需要考慮到的因素有很多。比如：店面結(jié)構(gòu)、交通狀況、競爭環(huán)境、顧客流量、店面成本、發(fā)展趨勢等都要考慮到。本文就這幾個方面進(jìn)行分析。希望對正在進(jìn)行店面考察的朋友們有所幫助。