新店選址最易被忽略的細(xì)節(jié)

　  目前國內(nèi)零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個(gè)世紀(jì)70年代使用的市場調(diào)研法.即只對(duì)幾個(gè)微觀的市場因素進(jìn)行調(diào)查。去年我們?cè)谧鲎稍冺?xiàng)目的時(shí)候也明顯發(fā)現(xiàn)了這一問題。很多店鋪的選址工作做的不細(xì)，開了店才知道后悔，可是錢已經(jīng)投下去了。時(shí)下很多關(guān)于連鎖經(jīng)營的書，就這方面寫的很細(xì)了，我不做贅述。下面我談?wù)劤３１晃覀兒雎缘?個(gè)重要細(xì)節(jié)：

　　城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個(gè)城市，怎么進(jìn)入一個(gè)城市，是首先遇到的問題。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展?fàn)顩r等。忽略了一個(gè)宏觀的大前提，城市的類型。下面我簡單談一下：

　　城市可以大概的分為3類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市

　　　　1. 工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個(gè)或某幾個(gè)大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據(jù)其工業(yè)項(xiàng)目的不同我們有可以對(duì)其分類為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現(xiàn)了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。

　　　　2. 交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個(gè)因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城時(shí)間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進(jìn)行分類：門戶型（進(jìn)入某個(gè)地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個(gè)交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個(gè)主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個(gè)地區(qū)的核心城市：如沈陽、西安）

　　3. 混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受**政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進(jìn)行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時(shí)也是工業(yè)城市：如北京、長春）。

　　在我們進(jìn)入一個(gè)新城市選址前我們都應(yīng)該對(duì)城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競爭方法等。

　　我們看個(gè)案例：

　　背景：某連鎖經(jīng)營的時(shí)尚百貨公司準(zhǔn)備在東北地區(qū)選擇個(gè)城市開第2家分店。

　　有3個(gè)城市可以選擇：1、大慶 2、沈陽 3、大連

　　其投資預(yù)算為4億元。準(zhǔn)備4年收回投資。

　　目標(biāo)顧客：23－45歲時(shí)尚女性顧客

　　商品均價(jià)：100元~400元

　　平均客單價(jià)：200元

　　經(jīng)營模式：時(shí)尚品牌聯(lián)營專柜

　　分析：（以下為內(nèi)部資料僅供參考，做樣本分析用途，私自應(yīng)用后果自負(fù)）

　　首先，對(duì)城市進(jìn)行逐個(gè)分析。

　　1、大慶：礦業(yè)城市，
　　
　　消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：人口200萬，目標(biāo)顧客平均月收入2300元，處于人口穩(wěn)定期。目標(biāo)顧客占人口比率的6%左右。

　　商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競爭不激烈。商業(yè)被輻射地區(qū)。

　　基本成本：人員成本較低，整體投資充沛，甚至有富余。

　　從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1、消費(fèi)整體絕對(duì)值較小，但因競爭不劇烈相對(duì)值很大。2、消費(fèi)者基數(shù)足夠支撐本百貨公司，且無分流。3、投資成本較少。4、未來5年消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。